道路の定義と建築基準法第43条
建築基準法の道路の定義
土地の価値として一番大切なのは何かと聞かれたら、建築基準法の道路に接しているかどうかと答えます。もちろん、建ぺい率や容積率等のことも大切です。
しかし、建築基準法の道路に接していなければ、建築の確認申請が取得できず、合法的な建物を建てられなくなります。ただし、例外はあります。そのことは後
の項でご説明しますが、まず建築基準法の道路の種類について考えてみます。
建築基準法の道路の定義は、建築基準法の第４２条に載っています。
条文を引用するとかなり大変ですので少し噛み砕いた説明をします。
まず、42条には、１項から６項まであります。また１項は１号から５号まで細分化されています。
42条1項
1号 道路法の道路
通常、市区町村が所有していることが多く、（まれに民地が混じ
っている場合もある）
2号 都市計画法、土地区画整理法等による道路
土地の開発許可を得て申請するとこの道路になる。
・
・
5号 位置指定道路
市役所等で保管してあり、大きな和紙に関係者で承諾印を
押印してある。
42条2項
建築基準法が出来た時（昭和２５年当時）既に建築物が建ち並んでいた幅員
4m未満の道路で特定行政庁の指定したもの。
道路幅員が4m無いため、その中心線を決めてそこから2ｍずつ後退
（セットバックという）して建築の敷地とする。将来的には、皆がセットバックする
ので、4mになるはずである。
42条3項
...
42条6項
という定義がされています。途中解説が無い項は、それほど多く見かけないために解説していません。
以上が道路の種類です。この道路に２ｍ以上接していない場合には、基本的には、建物を建築できません。（例外もあります）その条文が42条の次の43条に
書かれています。
建築基準法第４３条の意味
以下に建築基準法第43条1項を記します。
建築基準法第43条1項
建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない。、
要するに、42条で定義された道路に２ｍ以上接していなければ、建築ができない訳です。
（東京ではさらに条例があり、敷地延長の場合でその延長部分が２０ｍを超える場合には３ｍ必要です）
たった、これだけの条文ですが、非常に大切なことがさらりと書いてあるわけです。こんなに、大切なことがたったの１行です。私も最初に建築基準法の勉強
をしながら実務を覚えたのですが、”この１行なんだ”というのが私の率直な感想です。
建築基準法第43条2項
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員４ｍ以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要は国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）
に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が
交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの。
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、
防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
このように、４３条第２項で救済される場合があるわけです。ここからは特に４３条第2項第二号を適用することを前提に解説します。
建築基準法第43条第2項第二号
前の項で、43条の条文をご紹介しました。
2m以上接していないとは、1.5m接しているという意味ではなくて、接している道路が基準上の道路となっていない場合のことを言うことが多いです。
高度成長の時代に、土地の開発許可や道路位置指定を申請せずに、単に道の形状だけをつくっただけで分譲をしていった土地があります。その当時は、建築基
準法の道路として指定を受けていなくても、建売として売買された時代であり、また土地の価格も右肩あがりの時代でしたので、そのようなことができたのでは
ないかと思います。その当時はそれでも良かったのかもしれませんが、現在では、そのような土地では建築確認が取得出来ないため不動産の価値が下がってしま
います。見た目には、道路状に整備されているのに、基準法上の道路ではなかったりすることがあるのです。4mの幅員および規定の隅切があれば、その部分を
道路として申請して、関係権利者で承諾印（実印）を押印しあい、42条1項5号の指定をうければ基準法上の道路となります。しかし、現実に4mの幅員や隅
切が取れない場合などは、一体どうしたら良いのでしょうか？
その場合に、この43条第2項第二号の適用を受けることを考えるわけです。
しかし、簡単ではありません。条文をみれば分かりますが、安全上、衛生上問題が無いようにして、建築審査会の同意を得なければなりません。それでは、ど
んなことが必要でしょうか。
私は、東京都の多摩地域での申請が多いのですが、そこでは、将来4mになるようにそのラインを決めて、関係する権利者からその承諾をもらい、その４ｍの
ラインを将来にわたって道路に使用するという協定を成立させることが多いです。要するに、今は4ｍが取れないので、後で建物の建替えをする時に4mのライ
ンまで後退しますという約束をするわけです。そうすると、その関係する権利者が全員建替えになったら、その時には4mできているので、その時に位置指定の
申請をしなさいということになるわけです。このような協定を結ぶことで建築を許可するという救済措置なのです。
ただ、その協定について、なかなか簡単に行かないことも多いのです。
例えば、右図のような時を考えてください。
この場合、No.1の人とNo.6の人はもう既に42条の道路に接しているので、協定に協力する必要がないのです。ですからNo.2からNo.5までの方
が協力をし合って、一緒に呼びかけていく必要があるわけです。